Китайские покупатели жизненно необходимы пхукетскому рынку недвижимости на фоне беспрецедентно высокого предложения новых объектов, и острову нужно постараться впечатлить туроператоров в августе, чтобы обеспечить рост прибытий из КНР в заключительном квартале 2024 года. Соответствующую точку зрения озвучил газете Bangkok Post консультант Knight Frank Thailand Наттха Кахапана.

Август традиционно был важным месяцем для ориентированного на китайцев пхукетского туризма, поскольку именно в это время китайские туроператоры отправляют на остров своих представителей для ознакомления с предложениями. В нынешних условиях, впрочем, китайские туристы нужны не только индустрии гостеприимства, но и сфере недвижимости.

«Прибытие китайских турагентов в следующем месяце подскажет, отправятся ли туристы из Китая на Пхукет в четвертом квартале», – заявил господин Кахапана в беседе с Bangkok Post.

«Их возвращение [в докризисном объеме] много значит для рынка кондоминиумов на Пхукете, поскольку китайские покупатели недвижимости входят в первую двойку среди иностранцев», – добавил он.

В национальном масштабе инвесторы из Китая лидировали среди иностранцев по трансферам квартир в 2018-2023 годах, причем с большим отрывом. Почти половина всех передач прав собственности приходилась на китайцев, что объяснялось их многочисленностью и предпочтениями в выборе жилья.

Доминирующие на Пхукете россияне выглядят в статистике намного слабее, поскольку их интерес направлен не только на кондо, но и на виллы, приобретаемые без трансфера права собственности напрямую иностранцу.

В 2024 году Пхукету нужны абсолютно все покупатели, чтобы реализовать беспрецедентное предложение кондоминиумов на первичном рынке. Объем новых апартаментов в 2024 году Knight Frank оценивает в 5739 юнитов, а аналитики Colliers Thailand ранее насчитали и вовсе 8500 новых юнитов. Столько Пхукет не строил никогда в своей истории.

Если суммировать предложение за 2023 и 2024 годы и сравнить с доковидными объемами, то остров выполнил за два года пятилетний план по запуску новых кондоминиумов. И продавать такой объем в сжатые сроки Пхукету никогда не доводилось. 

«Возвращение китайских покупателей критично для поглощения этого предложения», – констатировал Наттха Кахапана.

Спрос и предложение

Начавшийся в 2022 году бум строительства кондоминиумов на Пхукете сопровождается и активными продажами, но рост предложения идет опережающими темпами. При этом покупатели на внутреннем рынке (тайские граждане) не демонстрируют активности, поскольку банки в настоящий момент неохотно дают ипотеку. Живые деньги есть у иностранных покупателей, главным «поставщиком» которых является туризм.

Говоря о буме кондоминиумов на Пхукете после коронавируса, господин Кахапана из Knight Frank подчеркнул, что речь идет именно об инвестиционной недвижимости, расположенной вдоль западного побережья острова. На Пхукете строятся и кондо «для жизни» в Кату и новом аптауне у Central Phuket, но львиная доля предложения и спроса географически локализована на западном побережье от Най-Янга до Раваи, прежде всего – у пляжа Банг-Тао (46% предложения 2023 года) и прилегающего к нему Лайана (еще 25%). На юге впереди всех был Най-Харн, но только с 14%.

Согласно данным Knight Frank Thailand, доковидный максимум запуска новых кондоминиумов на Пхукете был зафиксирован в 2019 году и составил 4828 юнитов (против «нормальных» 2563 юнитов в 2018 году). Спрос и предложение определяли покупатели и девелоперы из Китая в широком смысле.

В 2020 году, когда мир уже вошел в период пандемии, на Пхукете было запущено всего 1619 юнитов в новых кондоминиумах. Следующий 2021 год был периодом полной заморозки нового строительства (ноль новых юнитов), а в 2022 году девелоперы начали выходить из спячки, предложив рынку 941 новый юнит.

Наконец, отложенный спрос реализовался в 2023 году, когда на рынок Пхукета был выброшен сразу 4081 юнит, то есть почти двойной «нормальный» объем по меркам докризисного периода, если исключить пиковый год. И ситуация не вызывала бы беспокойства у аналитиков, если бы не затормозившие продажи квартир тайцам при одновременном увеличении темпов девелоперами (еще 5739 юнитов в 2024 году).

Запуск новых проектов поддерживали успешные продажи квартир за счет активизировавшихся профессиональных и непрофессиональных инвесторов. В 2023 году продажи, по данным Knight Frank, составили порядка 3892 юнитов, а еще около 1000 сделок было зафиксировано в 2022 году (точная цифра в статье Bangkok Post не приводится).

Центром продаж стали пляжи Банг-Тао и Лайан, где в 2023 году было реализовано 1385 и 849 юнитов соответственно, то есть 36% и 22%. У пляжа Най-Харн было продано 542 юнита, что соответствует 14% от общего объема.

«Вслед за массовым притоком российских покупателей в 2022 году рынок сейчас ждет новой подпитки за счет китайских клиентов», – говорит Наттха Кахапана из Knight Frank.

При этом консультант констатирует, что экономические сложности в КНР и препятствование Пекина выводу юаней за рубеж создают препятствия инвестиционной активности китайских граждан в Таиланде.

Также господин Кахапана указывает, что и просто в туристическом плане китайцы очень нужны Пхукету, поскольку этот рынок не имеет такой яркой сезонности, как европейский или российский. Более того, гражданам Китая на Пхукете все нравится, тогда как у европейцев немало скепсиса в отношении того, куда движется остров в плане своего развития.

«Число туристов и покупателей недвижимости из Европы уменьшается на Пхукете, поскольку они видят в острове массовый рынок и перегруженный курорт, а не то люксовое направление, каким Пхукет некогда был. Европейцы ищут приватности и эксклюзивности», – констатирует Наттха Кахапана.

Уроженец Пхукета и аналитик Knight Frank указывает, что в отличие от других частей Таиланда, остров «стабильно процветает», демонстрируя загрузку отелей и стоимость номеров на 20-30% выше доковидного 2019 года. Для «ищущих приватности» это может быть не самым привлекательным моментом.

Новости Пхукета