Высокий сезон начался в Таиланде. Объем турпотока соответствует прогнозам, рынок недвижимости и сфера услуг наслаждаются сезонным подъемом, и правительство было бы полно оптимизма, если бы прогноз по росту ВВП не оставался на скромной отметке в 2,7%. Правительству Таиланда нужно конвертировать зарубежный интерес в долгосрочные экономические результаты, в свете чего новый министр финансов Пичай Чунхаваджира вернулся к идее своего предшественника Сеттхи Тхависина о реформировании законодательства в части долгосрочной аренды недвижимости.

Более дружественный лизхолд должен стимулировать иностранные инвестиции, и недавно в Bangkok Post вышла статья, суммирующая положение дел. «Новости Пхукета» предлагают краткий ее пересказ.

Почему правительству нужны дополнительные меры по стимулированию рынка недвижимости?

Экономика Таиланда по-прежнему не восстановилась после пандемии, что видно по долговой нагрузке на домохозяйства и по покупательской способности населения. Прогноз по росту ВВП на 2,7% в этом году и на 2,9% в следующем свидетельствует о медленном восстановлении.

Сектор недвижимости – одна из сфер, где возможны быстрые результаты за счет зарубежных инвестиций, что и является сутью программы Ignite Thailand, презентованной Сеттхой Тхависином в 2024 году. Иностранцы хотят жить и вести бизнес в Таиланде, а фундамент всего этого – прозрачные и понятные условия владения землей.

Тайские законы не позволяют иностранцам приобретать землю в собственность, и изменение этого основополагающего принципа в обозримой перспективе невозможно. Тайские граждане крайне болезненно реагируют на все предложения «распродавать страну по частям». Поэтому единственный вариант – лизхолд, то есть аренда на долгий срок с широкими правами для арендатора.

Что именно кабмин хочет изменить?

Поскольку тайские граждане решительно против продажи земли иностранцам, правительство может оперировать только в поле лизхолда. Основной вопрос – срок владения, который для жилой недвижимости не превышает 30 лет.

Арендатор и арендодатель могут договариваться о перезаключении контрактов через 30 лет, но прописать в договоре сразу 90 лет невозможно. Увеличение максимального срока, как считается, заинтересовало бы более широкий круг инвесторов, и это предложил Сеттха Тхависин, под занавес своего премьерского срока.

В июне Министерство внутренних дел начало проработку поправок в Закон о лизхолдных активах от 2019 года (Rights Over Leasehold Assets Act, 2019). Однако в августе господин Тхависин досрочно покинул премьерский офис, уступив кресло Пэтонгтарн (Пхетхонгтхан) Чинават, дочери Таксина Чинавата.

В фокусе Сеттхи Тхависина был именно закон 2019 года, поскольку инвесторам нужны гарантии, что с их вложениями ничего не случится, даже если у земли сменится владелец, то есть арендодатель.

Гражданский и коммерческий кодекс такой гарантии не дает. Согласно Civil and Commercial Code, право лизхолда – это право по контракту конкретного арендатора с конкретным арендодателем. Лизхолд по ГК имеет и другие ограничения, в частности, невозможность получения банковских кредитов под залог недвижимости.

Какими законами сейчас регулируется лизхолд?

Ни одного варианта арендовать землю на 90 лет в Таиланде сейчас нет, хотя регулирующих лизхолд законов целых три:

• Гражданский и коммерческий кодекс;

• Закон о лизинге недвижимости для коммерческих и промышленных целей (1999 год);

• Закон о правах на лизхолдные активы (2019 год).

Срок аренды во всех трех законах разные. По ГК он составляет до 30 лет, по закону 1999 года – от 30 до 50 лет, по закону 2019 года – от 3 до 30 лет.

Расходятся законы и в том, что касается использования арендованной земли. По ГК лизхолд представляет собой личное право арендатора, которое прекращается после его смерти. Субаренда недвижимости возможна только с согласия владельца. Использовать актив в качестве залога можно ограниченно и тоже только с согласия арендодателя. Заручиться этим согласием придется и для строительства новых зданий на земле или внесения каких-либо изменений.

Закон о лизинге недвижимости для коммерческих и промышленных целей (1999 год) позволяет арендатору передавать свои права другому человеку, включая наследование. Получить банковский кредит под залог земли можно, но строительство и модификации, как и в случае ГК, требуют разрешения владельца. Впрочем, главное ограничение заложено в названии закона – арендуемую по нему недвижимость можно использовать только для коммерческих и промышленных целей, но не для проживания.

Закон 2019 года – Закон о правах на лизхолдные активы – самый свободный из всех. Права по нему максимально приближены к полной собственности по всем перечисленным выше пунктам – от права на наследование и использования в качестве залога до права на строительство для любых целей. Договор лизхолда, оформленный по закону 2019 года, регистрируется в Земельном департаменте, как, к примеру, договор купли-продажи.

Закон был бы оптимальным для инвесторов, если бы не ограниченный срок аренды по нему – не более 30 лет. При подписании контракта стороны могут договориться о продлении договора, но в самом законе срок отдельного арендного контракта ограничен – от 3 до 30 лет. И именно эту реформу анонсировал Сеттха Тхависин до того, как передал ключи от офиса Пэтонгтарн Чинават.

Новости Пхукета