Процесс поиска подходящего жилья отнимает достаточно много времени и сил, несмотря на продуманную систему съема-сдачи жилья в Израиле. Наконец, определившись с жильем, многие думают, что главное дело сделано. Но самый ответственный момент еще впереди. На этом этапе важно правильно оформить отношения с арендодателем, согласовав все по пунктам. Квартира должна отвечать требования съемщика. В момент подписания договора следует обратить внимание на несколько важных моментов.
Контракт по аренде жилья – это юридический документ для урегулирования вопросов между арендодателем и съемщиком квартиры. Текст договора составляется на том языке, который понятен каждой из сторон. Примечательно, что договор может быть составлен как в печатном виде, так и от руки. Главное – наличие заверенных подписей сторон. Тогда документ получает юридическую силу.
Процедура подписания контракта заинтересованными лицами происходит в условленном месте, например, в адвокатской конторе при участии третьих лиц (адвокатов). Встреча может произойти в арендуемой квартире или в личном кабинете маклера/адвоката.
Не обязательно подписывать договор сразу. Арендатору желательно заранее ознакомиться с договором, изучив все условия, а при необходимости получить советы своего адвоката по содержанию соглашения. Потенциальный квартиросъемщик еще до подписания договора может попросить выслать ему экземпляр соглашения в электронном виде для детального изучения. После чего он имеет право составить список собственных требований или условий и отправить на согласование второй стороне. Не обязательно все пункты будут рассмотрены, однако есть вероятность сторговаться по имеющимся условиям в контракте с поправками. Просьбы изменить или что-то исправить в договоре не такое уж редкое явление. Это нормальный процесс. Здесь никто не посмотрит на человека косо из-за этого. А уже при встрече можно подписать окончательный вариант договора, устраивающий обе стороны. Такой подход помогает сэкономить время и избежать ошибок. Правки, внесенные в контракт, имеют юридическую силу. Встреча происходит для подписания соглашения, притом на нее тоже приходят подготовленными и с чеками по оплате аренды.
Участниками сторон для подписания соглашения выступают хозяин квартиры и квартиросъемщик или их доверенные лица. Участие членов семьи в процессе не обязательно. Хотя и здесь могут быть нюансы, если, к примеру, квартиру снимают супруги, которые на момент составления договора проходят процедуру СтуПро. Это ступенчатая программа для получения израильского гражданства.
Что необходимо иметь при себе? Во время оформления соглашения обе стороны предоставляют документы, удостоверяющие личность (теудат зеут), чековую книжку (по расписанным чекам), соглашение об аренде с внесенными исправлениями.
Что составляет предмет договора? При оформлении договора аренды требуется само соглашение, бумага с перечислением мебели, описание состояния жилого помещения, бланк с подписью каждой стороны в качестве гарантов, список неисправностей в квартире (если таковые выявлены) во избежание неправомерных претензий к квартиросъемщику, номера гарантийных чеков, показания счетчиков на момент вступления соглашения в силу (вода, свет, газ).
Платить за аренду жилья требуется по установленному графику. Списание в счет оплаты происходит по ежемесячным чекам, которые заранее расписаны на весь срок договора. Двенадцать чеков выдаются арендодателю, он их ежемесячно вкладывает самостоятельно. Процедура оплаты производится автоматически, обе стороны при этом не тревожат друг друга.
Существуют различные ситуации, когда могут возникнуть противоречия между арендатором и квартиросъемщиком. Например, некоторые арендодатели могут попросить другую сторону не вносить денег на счет, а передавать наличностью. Так они пытаются обойти уплату налогов. Для квартирантов в принципе приемлем любой способ оплаты жилья. Однако необходимость каждый месяц назначать личную встречу с арендодателем в удобное для обоих время приводит к тому, что первый начинает нервничать из-за постоянных неудобств и ожиданий. Хотя в некоторых случаях такое требование со стороны арендодателя приводит к тому, что он вынужден соглашаться на некоторое снижение арендной платы.
Есть еще формы оплаты жилья, которые могут устроить обе стороны, когда квартиросъемщик производит оплату не каждый месяц, а периодами. Например, можно прописать в договоре условия о внесении суммы через два-три или четыре-шесть месяцев на счет в банке. Только все это должно быть юридически согласовано.
Чтобы договор вступил в полную силу, каждая сторона ставит личную подпись под текстом соглашения и на всех его страницах. Подпись сопровождается расшифровкой в виде фамилии с инициалами.
При подписании договора на двоих компаньонов (шутафим) документ подписывается каждым из них на всех страницах и под текстом соглашения. При внесении в печатный текст документа рукописных правок требуется подпись рядом с этими поправками.
Для подписания соглашения по аренде жилья в Израиле требуется специальный фирменный бланк. Из самых распространенных бланков используется Раайонот 2000. Приобрести его можно во многих местах, в том числе, в канцелярском магазине. Хотя для составления соглашения хозяин квартиры сам любезно предложит бланк контракта потенциальному квартиросъемщику. Это и есть стандартный вариант договора аренды. С его помощью регулируется вопрос юридических взаимоотношений обеих сторон.
Бывает так, что арендатор отказывается подписывать стандартный договор, мотивируя это тем, что ему нужно составить соглашение совместно с адвокатом для максимальной защиты личных прав. Другая сторона имеет право вносить свои поправки в такой договор, чтобы «обогатить» его уточнением обязательств каждой из сторон. Таким образом можно прописать возможные штрафы. Это же может сделать и другая сторона для симметричных взаимоотношений.
Аренда квартиры подразумевает проживание в ней арендатора. Это четко прописывается в договоре. Иное использование жилья не разрешается. То есть, квартиросъемщик не может устроить в полученном помещении личный офис, разместить в нем детский садик, поликлинику, магазин. Также четко прописывается пункт о запрете вторичной аренды третьим лицам. В соглашении можно оговорить условия проживания арендодателя и членов его семьи. Здесь тоже могут быть свои ограничения. Поэтому эти пункты следует обсудить заранее. Нужно письменно обозначить возможность или невозможность проживания в квартире гостей или родственников арендатора. Никто никого не ограничивает в правах, нужно только четко составить документ.
В одном из положений договора указывается соответствие квартиры требованиям квартиросъемщика, соответствие его ожиданиям. Здесь обычно используются различные характерные эпитеты: чистота, уют, окрашенные стены, наличие мебели, удовлетворенное состояние санузла и т. д. То есть, описывается то состояние жилья, в котором оно должно вернуться обратно хозяину. Это очень важный пункт, по которому чаще всего возникают прения сторон по истечении договора. Перед подписанием соглашения нужно изучить отдельные пункты, которые описывают состояние квартиры. Например, если есть пункт с описанием того, что квартира передается арендатору в «свежеокрашенном» виде, а жилье требуется вернуть в том же состоянии, то возникнет логичный вопрос – как квартира после года использования может оставаться «свежеокрашенной» для передачи.
Стоимость жилья должна быть фиксированной. Об этом обязательно должно быть указано в договоре. Цены на квартиры устанавливаются в шекелях и не привязаны к доллару с учетом индексации цен и возможной инфляции. Поэтому в этом плане в договоре даже не должно быть слова «привязка».
По условиям оплаты деньги за жилье вносятся в два захода – сначала передается первоначальный взнос, а затем – основная сумма в виде ежемесячных платежей.
В обязанности квартиросъемщика входит бережное отношение к переданному имуществу и адекватное пользование жилой площадью. Арендатор имеет полное право использовать всю технику в квартире – холодильник, кондиционер и т. д. Он не может менять мебель, окна, двери, но при необходимости он обязан отремонтировать вышедшую из строя в его присутствии и по его вине деталь интерьера. Кроме того, есть требование к арендаторам не мешать спокойной жизни соседей. Хотя у арендатора тоже есть немало прав, касающихся качества проживания в съемной квартире.
Стоит отметить, что арендодатель имеет полное право забрать ключи от квартиры в дату окончания договора. У арендатора есть право получить ключи в день заселения.
Каждый договор имеет пункты, при нарушении которых возможно аннулирование соглашения и даже принудительное выселение с требованием уплаты компенсации, установленной договором. Список подобных пунктов может отличаться. Например, в одном контракте можно встретить такие уточнения: неуплата, несоответствие по использованию жилого помещения, срыв сроков аренды, нарушение съемщиком своих обязанностей.
При составлении договора двумя сторонами, каждой из них требуются гарантии. Арендатор и арендодатель требуют уважительного отношения к своим правам и пожеланиям. Это абсолютно правомерный вопрос. Каждая сторона стремится обезопасить себя, снизить риски. Соответственно – нужны гарантии. Они очень тщательно прописываются в договоре. И чем выше стоимость квартиры, тем длиннее может быть список требований и гарантий.
Необходимы банковские чеки, посредством которых обеспечивается выплата необходимой для аренды суммы. Такой чек равносилен наличности. Гарантией выступает резерв необходимой суммы на банковском счету перед выдачей чека, при этом выдача чека может обойтись в несколько десятков шекелей.
Соблюдение долговых обязательств – штар хов. Это специальная бумага, составленная по форме на условленную в соглашении сумму. Бумага подписывается сторонами или гарантами соглашения. По этой бумаге возможно взыскать через суд причитающуюся сумму с привлечением судебных приставов – оцаа ле поаль.
Наличие гарантийного чека на имя хозяина квартиры дает определенные гарантии. Хотя для банка это такой же чек, как и другие. Только сверху на нем между 2-мя диагональными линиями написано, что это гарантийный чек на чье-то имя.
Существуют дополнительные гарантии на оплату по счетам в виде муниципального налога (арнона), коммунальных платежей (за свет – хашмаль, за воду – маим, за газ – газ, управлению дома – ваад баит). Все виды оплат по счетам гарантируют арендодателю адекватное пользование сданным жильем. А также, это гарантия того, что квартиросъемщик не собирается «сбегать», не погасив очередной платеж.
Требовать гарантии по оплате можно через предъявление чеков. Притом, в этом принимает активное участие арендодатель. Он, например, может выписать открытый чек без внесения даты и суммы и передать его в управдом. Таким образом, чек остается привязанным к квартире, а не выдаваться на фамилию. Арендодатель может перевести некоторые платежи по квартире на собственное имя и оставить, например, коммунальные платежи за квартиросъемщиком. При передаче чеков требуется ограничить их ликвидность, то есть, нужно поставить на их верхней части две параллельные линии и вписать туда свое имя.
Это исключает возможность передачи их третьим лицам.
Какие еще положения могут быть внесены в условия договора?
Грамотно составленный договор позволит избежать в дальнейшем множества проблем. Договор составляется таким образом, чтобы он четко защищал интересы каждой из сторон. Об этом указано в пунктах про права и обязательства. Стоит учесть, что некоторые недобросовестные арендодатели в пункте про свои обязательства в договоре прописывают всего несколько строчек, считая, что главное обязательство со своей стороны – предоставление жилья – они уже выполнили. При этом арендатору следует внести поправки. Они могут состоять в следующем.
1. Арендатор должен иметь возможность выехать из предоставляемой квартиры в любой момент, если он предоставит вместо себя других жильцов. Последние должны принять на себя все условия ранее подписанного договора. Конечно, сам арендодатель должен удостовериться в том, что он передает жилье «правильным» людям, с которыми у него сложатся дальнейшие отношения.
2. Арендатор не обязан постоянно что-то красить в квартире, особенно, перед выездом. Нужно внимательно прочитать договор и не соглашаться на условия по типу «квартира свежеокрашенная и должна быть предоставлена арендодателю в том же состоянии». Этот пункт ограничивает права арендатора, ведь при нем квартира автоматически становится обжитой, заселенной на долгий срок. А значит, говорить о свежем ремонте или покраске не приходится. Пункт еще и «хитрый», так как каждому арендатору квартиры придется ее полностью ремонтировать и окрашивать. Арендодатель таким образом преследует собственные интересы, не связанные с неадекватным использованием арендуемого помещения. Поэтому, дойдя до этого пункта в договоре, арендатор должен вернуть документ на доработку.
3. Вопрос с текущими поломками, которые были обнаружены арендатором только по заселении, может принести за собой немало проблем. Нужно доказать, что об этих поломках арендодатель умолчал, а они обнаружились только во время пользования квартиры. Все эти моменты должны быть выяснены до подписания договора обеими сторонами. Иногда нужно прямо заявить, что свои поломки хозяин должен отремонтировать самостоятельно, так как он ответственен за состояние предоставляемого жилья. Это касается электропроводки, труб сантехники.
4. Прежде, чем аннулировать соглашение в одностороннем порядке, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о несоблюдении пунктов договора. В документе должно быть четко прописано о неуплате за квартиру, о наложении штрафов.
5. В договоре обязательно прописывается пункт на случай продажи квартиры. Арендодатель вправе продать свое жилье, заранее письменно уведомив об этом арендатора квартиры. А на время проживания арендатор обязан предоставлять осмотр квартиры потенциальным покупателям.
6. В договоре может быть прописан пункт, согласно которому арендодатель дает согласие продлить срок проживания квартиросъемщику. Притом, обязательно прописываются условия, по которым продлевается соглашение. Арендатор должен быть уверен, что сможет спокойно жить в квартире на тех же условиях.
Пожалуй, это одни из основополагающих пунктов письменного соглашения обеих сторон, когда дело касается условий и сроков сдачи-аренды жилья в Израиле. Возможно, по некоторым пунктам потребуется адвокатская помощь. В стране очень развита юридическая помощь населению, при которой стороны могут получить квалифицированные советы, как избежать проблем и достичь полного взаимопонимания.
UNION.TRAVEL
